Недвижимость в аренду: выбор налогового режима

С 1 января 2026 года в Казахстане вступает в силу новый Налоговый кодекс, который изменил условия применения СНР, особенно в части разрешённых видов деятельности (ОКЭД).

Какой налоговый режим выбирать для сдачи в аренду разных видов недвижимости, жилой и коммерческой?

1. Самозанятые.

Этот режим — самый выгодный для сдачи в аренду жилых помещений. Самозанятым не нужно открывать ИП и оформлять документы. Нужно будет скачать мобильное приложение и через него уплачивать налоги и там же пробивать чеки.

Налоговый режим для самозанятых ограничен вот этим списком ОКЭДов. Для арендодателей предназначен ОКЭД 68201 «Аренда (субаренда) и управление собственной или арендованной жилой недвижимостью».

Этот ОКЭД включает:

• сдачу в аренду (субаренду) и управление собственной или арендованной жилой недвижимостью: многоквартирными домами и особняками;
• предоставление домов, меблированных или немеблированных квартир или комнат для более постоянного пользования, обычно на месячный или годичный срок;
• управление площадками для размещения домов на колёсах.

Все условия работы для самозанятых ищите в статье 718 НК РК. Если коротко, то: соцплатежи равны 4% от дохода; ИПН – 0%; отчёты не сдаются.

На что нужно обратить внимание самозанятым?

1) Есть ограничения по доходу: до 300 МРП в месяц (около 1,3 млн. тг в 2026 году). Поэтому если квартир несколько и стоимость аренды превышает 300 МРП в месяц, нужно открывать ИП.

2) Второе ограничение относится к виду недвижимости: самозанятым можно сдавать в аренду только жилую недвижимость. Коммерческая недвижимость исключена.

Можно ли самозанятым сдавать недвижимость ИП или юрлицам? — Да, например, аренда квартиры для сотрудника, но ИП или ТОО могут потребовать документы, которые самозанятый не сможет выписать, например, ЭСФ.

2. СНР по упрощённой декларации.

Подходит для сдающих в аренду как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Главное нововведение 2026 года для СНР — Запретительный список для применения данного режима. Он включает запрещённые виды деятельности, в том числе по аренде/субаренде. Под эти запрещённые виды деятельности подбирается ОКЭД.

Для СНР запрещены:

1) аренда и эксплуатация торгового рынка

2) и сдача в субаренду торговых объектов, относящихся к торговым рынкам, стационарным торговым объектам категорий 1 и 2, в соответствии с законодательством РК о регулировании торговой деятельности, а также находящихся на их территории торговых мест, торговых объектов и объектов общественного питания.

Для пункта 1) подходят:

ОКЭД 68203 «Аренда (субаренда) и управление собственным или арендованным торговым рынком»:

сдача в субаренду торговых объектов, относящихся к торговым рынкам, стационарным торговым объектам категорий 1 и 2, а также находящихся на их территории торговых мест, торговых объектов и объектов общественного питания;

и ОКЭД 68204 «Аренда и управление собственной торговой недвижимостью и многофункциональными комплексами в торговой деятельности», кроме категорий 4 и 5.

Для пункта 2) (субаренда) подходят:

• ОКЭД 68203 «Аренда (субаренда) и управление собственным или арендованным торговым рынком»,
• ОКЭД 68205 «Аренда (субаренда) и управление арендуемой торговой недвижимостью и арендованными многофункциональными комплексами в торговой деятельности», кроме категорий 4 и 5.

Классификация торговых объектов по категориям прописана в Законе РК «О регулировании торговой деятельности»:

• категории 1–2: торговая площадь свыше 2 000 кв. м;
• категория 3: от 500 до 2 000 кв. м;
• категории 4–5: менее 500 кв. м.

Поэтому на СНР нельзя:

• сдавать в аренду торговый рынок, торговую недвижимость площадью больше 2 000 кв. метров
• и сдавать в субаренду торговые объекты площадью больше 2 000 кв. метров.

Можно ли на СНР сдавать недвижимость юрлицам? — Можно, но юрлица не могут брать на вычеты расходы от сделок с упрощёнкой, поэтому для ОУР может быть не выгодно работать с СНР.
 

ОКЭДы для других видов недвижимости

Разрешённые для СНР ОКЭДы для аренды по разным видам не торговой и не жилой недвижимости, с расшифровкой из официального справочника ОКЭДов:

ОКЭД 68202  «Аренда(субаренда) и управление собственными или арендованными бизнес-центром, офисными помещениями, административным зданием».

ОКЭД 68206 «Аренда (субаренда) и управление собственными или арендованными встроенными, пристроенными нежилыми помещениями в жилых домах».

Этот подкласс включает аренду (субаренду) и управление собственными или арендованными встроенными, пристроенными нежилыми помещениями в жилых домах, пристройками к жилым домам (не предназначенных для торговой деятельности или стоянки автотранспортных средств).

ОКЭД 68207 «Аренда (субаренда) и управление собственными или арендованными выставочным залом, конференц-залами».

ОКЭД 68208 «Аренда (субаренда) и управление собственными или арендованными складскими помещениями».

Этот подкласс включает аренду (субаренду) и управление собственными или арендованными складскими помещениями и складскими площадками, в том числе с собственными железнодорожными подъездными путями, приписными таможенными складами, с резервуарами по хранению жидкостей (нефтепродуктов) для нужд магистральных трубопроводов и газораспределительных систем

ОКЭД 68209 «Аренда (субаренда)и управление собственной или арендованной прочей недвижимостью, не включенной в другие группировки».

Этот подкласс включает:

• аренду (субаренду) и управление собственными или арендованными: земельными участками; нежилыми производственными помещениями; кровлями производственных помещений в целях размещения технологических ресурсов; прочей недвижимостью, не включенной в другие группировки;
• эксплуатацию производственных мобильных комплексов, используемых для предоставления услуг телекоммуникаций.
   

3. Общеустановленный режим налогообложения (ОУР)

Чтобы определиться с выбором между ОУР и СНР, нужно определить фактический вид деятельности и категорию недвижимости.

По субаренде торгового рынка и объектов на нем СНР запрещён и нужно работать на ОУР.

Если торговый объект относится к 1 или 2 категории, также обязательно применять ОУР.

На ОУР обязательно вставать на учёт по НДС при обороте более 10 000 МРП (около 43 млн. тг) и уплачивать НДС по ставке 16%.

Причиной выбора ОУР может быть требование вашего контрагента/арендатора на ОУР о возможности применять вычеты.

Рекомендация по выбору налогового режима с учётом категорий недвижимости

 

О том, как правильно сменить налоговый режим перед вступлением в силу нового НК РК, читайте здесь.

Как разобраться с бухучётом и налоговым учётом для упрощёнки и ОУР? — В этом поможет онлайн-бухгалтер asistent.kz.

 

Вам может быть интересно:

Налоговые режимы на упрощёнке в 2026-м году

Разрешён ли консалтинг на упрощёнке?

При каких условиях юрлицам нельзя выбирать СНР?

Новый НК РК: как правильно сменить налоговый режим?

Новый НК РК: самое важное про НДС 

Как контролируется бизнес через СУНР? 

Нужен ли бухучёт на упрощёнке?